아파트를 자녀에게 싸게 팔면 어떻게 될까?

 

 

자녀에게 싸게 팔면

 

 

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- 상무지구세무사

 

 

아파트를 딸에게 시세보다 저렴하게 매도하는 거래는 단순히 일반적인 매매 거래로 볼 수 없으며, 세법상 "부당행위계산부인" 규정 및 **"증여"**와 관련된 복잡한 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 가족 간의 저가 양도를 통해 세금을 회피하려는 행위를 막기 위한 세법상의 안전장치입니다.

이러한 거래는 크게 두 가지 관점에서 세금 문제가 발생합니다.

1. 양도자(아버지): 양도소득세 과세
2. 양수자(딸): 증여세 및 취득세 과세

자세한 내용을 전문가의 시각에서 법적 근거와 함께 상세하게 정리해 보겠습니다.

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1. 양도소득세: "부당행위계산부인" 규정

아버지가 딸에게 아파트를 저가로 양도할 때, 국세청은 이 거래를 「소득세법」 제101조에 명시된 "부당행위계산부인" 규정을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.

「소득세법」 제101조 (양도소득의 부당행위계산) "거주자가 특수관계인에게 자산을 시가에 미달하게 양도하는 경우로서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가로 하여 양도소득세를 계산한다."

이 규정이 적용되기 위한 조건은 다음과 같습니다.

• 특수관계인 간의 거래: 아버지와 딸은 「국세기본법」 상의 특수관계인에 해당합니다.
• 시가와 거래가액의 차이: 양도가액이 시가보다 현저히 낮아야 합니다.
• "현저히 낮은"의 기준: 양도가액이 시가의 5% 또는 3억 원 중 더 적은 금액 이상 차이 나는 경우입니다.

계산 방식:

• 양도가액: 실제로 받은 금액(계약서상 금액)
• 시가: 양도 당시의 객관적인 교환가치를 말하며, 일반적으로 감정가액, 매매사례가액, 유사 매매사례가액 등으로 판단됩니다.

사례:

• 아파트 시가: 10억 원
• 아버지와 딸 간 거래가액: 7억 원
• 시가와 거래가액의 차액: 3억 원 (10억 원 - 7억 원)

이 경우, 시가(10억 원)의 5%는 5,000만 원이고, 3억 원은 5,000만 원을 초과합니다. 따라서 부당행위계산부인 규정이 적용됩니다.

과세 효과:

• 국세청은 아버지의 양도소득세를 계산할 때, 양도가액 7억 원이 아닌 시가 10억 원을 기준으로 양도차익을 계산합니다.
• 원래 양도차익 (양도가액 기준): 7억 원 - 취득가액 - 필요경비
• 수정된 양도차익 (시가 기준): 10억 원 - 취득가액 - 필요경비

결과적으로 아버지는 실제 받은 돈(7억 원)보다 훨씬 큰 금액(10억 원)을 기준으로 양도소득세를 내게 되어 세금 부담이 크게 증가합니다.

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2. 증여세: 시가와 거래가액의 차액에 대한 과세

딸은 시가보다 저렴하게 아파트를 취득함으로써 그 차액만큼 이익을 얻게 됩니다. 이 이익에 대해 증여세가 부과됩니다.

「상속세 및 증여세법」 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) "특수관계인에게 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우로서 그 대가와 시가와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30%에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 차액에서 3억 원과 시가의 30% 상당액 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한다."

계산 방식:

• 증여재산가액: (시가 - 거래가액) - 3억 원 또는 시가의 30% 중 더 적은 금액

사례 (위와 동일):

• 아파트 시가: 10억 원
• 아버지와 딸 간 거래가액: 7억 원
• 시가와 거래가액의 차액: 3억 원

증여재산가액 계산:

• (10억 원 - 7억 원) - (10억 원의 30%인 3억 원) = 3억 원 - 3억 원 = 0원

과세 효과:

• 위 사례에서는 증여재산가액이 0원이 되므로 증여세가 부과되지 않습니다.
• 하지만 만약 시가가 10억 원이고 거래가액이 6억 원이라면?
  • 차액: 4억 원
  • 3억 원과 시가의 30%(3억 원) 중 적은 금액은 3억 원
  • 증여재산가액: 4억 원 - 3억 원 = 1억 원
  • 이 1억 원에 대해 증여세가 부과됩니다. (딸은 아버지로부터 성년 기준으로 10년간 5,000만 원의 증여재산공제를 받을 수 있으므로, 최종적으로 5,000만 원에 대해 증여세가 부과됩니다.)

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3. 취득세

딸은 아파트를 취득하는 과정에서 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 취득가액을 기준으로 부과되므로, 딸이 실제로 지급한 금액인 7억 원을 기준으로 취득세를 납부하면 됩니다.

4. 결론 및 종합적인 세금 효과

아버지가 딸에게 아파트를 시가보다 싸게 팔 경우, 다음과 같은 세금 문제가 발생합니다.

• 아버지 (양도자): 실제 거래가액(7억 원)이 아닌 시가(10억 원)를 기준으로 양도소득세가 부과됩니다.
• 딸 (양수자): 시가와 거래가액의 차액이 증여세 과세 기준을 초과하면 그 초과분에 대해 증여세를 납부해야 합니다.
• 딸 (양수자): 실제로 지급한 금액을 기준으로 취득세를 납부합니다.

매우 중요한 점은, 양도소득세와 증여세는 동시에 발생할 수 있다는 것입니다. 즉, 아버지는 양도소득세를, 딸은 증여세를 각각 납부해야 할 수 있습니다.

따라서 가족 간의 부동산 거래를 계획하고 있다면, 이러한 세법상의 복잡한 규정을 충분히 이해하고 사전에 전문가(세무사)와 상담하는 것이 필수적입니다. 섣부른 판단으로 거래를 진행하면 예상치 못한 막대한 세금 부담에 직면할 수 있습니다.

 

 

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