집값 상승, 우리 집도 고가주택 대상일까?

 

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집값 상승, 우리 집도 '고가주택' 대상일까?

부동산 시장에서 '고가주택'이라는 용어는 세금과 밀접한 관련이 있습니다. 단순히 가격이 비싼 집을 의미하는 것이 아니라, 세법상 정해진 기준을 초과하는 주택을 말합니다. 이 기준을 넘어서면 1세대 1주택자라도 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하거나, 세액 계산 방식이 달라지는 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

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1. 고가주택의 정의와 기준

세법에서 말하는 '고가주택'은 양도 시점에 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택과 그 부수 토지를 의미합니다. 여기서 중요한 것은 다음과 같습니다.

• 실지거래가액: 매매 계약서에 기재된 금액으로, 실제로 사고팔았던 금액을 기준으로 합니다.
• 12억 원 기준: 2021년 12월 8일 세법 개정으로 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 따라서 이 기준은 양도 시점의 금액을 기준으로 판단합니다.

예시: 2018년에 8억 원에 취득한 주택을 2025년에 15억 원에 양도했다면, 12억 원을 초과했으므로 '고가주택'에 해당합니다. 반대로 2018년에 10억 원에 취득했더라도 2025년에 11억 원에 양도했다면, 12억 원을 넘지 않아 고가주택에 해당하지 않습니다.

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2. 고가주택의 세금 혜택 (양도소득세)

고가주택은 일반 주택과 달리 양도소득세 비과세 혜택을 온전히 받지 못합니다. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 충족하더라도, 양도차익 전체에 세금이 부과되는 것이 아니라 '12억 원 초과분에 대한 양도차익'에 대해서만 과세됩니다.

고가주택 양도소득 계산 공식:

양도소득세 과세 대상 양도차익 = (총 양도차익) × {(양도가액 - 12억 원) / 양도가액}

• 총 양도차익: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다.
• 12억 원 초과분: 양도가액 중 12억 원을 초과하는 비율만큼만 세금이 부과됩니다.

예시: 1주택자가 2020년에 10억 원에 취득한 주택을 2025년에 15억 원에 양도했습니다. (취득가액 외 필요경비는 없다고 가정)

1. 총 양도차익: 15억 원 - 10억 원 = 5억 원
2. 과세 대상 양도차익: 5억 원 × {(15억 원 - 12억 원) / 15억 원} = 5억 원 × (3억 원 / 15억 원) = 5억 원 × 0.2 = 1억 원

이 경우 양도차익 5억 원 중 1억 원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.

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3. 장기보유특별공제 적용

고가주택을 장기간 보유했을 경우, 세금 부담을 줄여주는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 고가주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제율이 적용됩니다.

• 공제율:
  • 보유 기간 3~10년: 매년 4%씩, 최대 40%
  • 거주 기간 3~10년: 매년 4%씩, 최대 40%
  • 총 합계 최대 80% 공제

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4. 고가주택과 '일시적 2주택' 비과세

일시적 2주택 상태에서 고가주택을 양도할 경우, '고가주택' 규정이 우선 적용됩니다. 예를 들어, 기존 주택을 12억 원 초과 가격에 양도하고 신규 주택을 취득했다면, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해도 고가주택 양도소득세가 과세됩니다.

최근의 집값 상승으로 인해 과거에는 고가주택이 아니었던 집들이 이제는 고가주택에 포함되는 경우가 많습니다. 본인의 주택이 고가주택에 해당하는지 확인하고, 양도 계획이 있다면 미리 세금 전문가와 상담하여 세 부담을 줄이는 방법을 모색하는 것이 좋습니다.

 

 

 

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