부동산 임대업자 감가상각 방법은?

 

 

부동산임대업자

 

 

 

부동산 임대업자의 감가상각은 세무상 필수적인 비용처리 항목으로, 정해진 기준에 따라 매년 감가상각비를 계상함으로써 과세소득을 절감할 수 있습니다.
다만 감가상각 누락 시 추후 세무조사 리스크나 비용 누락에 따른 세금 부담 증가가 발생할 수 있으므로 정확한 기준에 따라 처리해야 합니다.

 

 

✅ 감가상각 대상 자산

구분                                                                          감가상각 대상 여부

건물 (상가, 오피스텔 등)	감가상각 대상 (필수)
부속설비 (승강기, 냉난방 등)	감가상각 대상
토지	감가상각 불가
기타 비품	감가상각 대상 (냉장고, 세탁기 등 포함 시)

 

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✅ 상가·주택 건물 감가상각 주요 기준

항목                                                   내용

상각방법	정액법 (의무적용)
내용연수	20년(일반건물), 40년(철근콘크리트 건물 등)
상각률 예시	20년 → 5%, 40년 → 2.5%
취득가액 기준	건물가액만 적용 (토지가액 제외)
감가상각 개시일	실제 사용 개시일 기준

 

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✅ 감가상각비 계산 예시

철근콘크리트 상가 건물
총 취득가액 3억 (건물 2억 + 토지 1억), 내용연수 40년

연간 감가상각비 = 2억 × 2.5% = 5,000,000원

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✅ 회계처리 분개 예시

차변: 감가상각비 5,000,000 대변: 감가상각누계액 5,000,000

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✅ 감가상각 실무 팁

1. 건물과 토지의 가액을 반드시 구분
   • 감정평가서, 매매계약서, 과세표준 확인 등을 통해 비율 산정
2. 감가상각 누락 시 문제
   • 손금산입 누락 → 소득 증가 → 세금 증가
   • 추후 세무조사 시 소급적용 불가 (기간 경과분은 소급불가)
3. 임대목적 주택의 경우도 감가상각 필수
   • 단, 세액감면 대상인 임대주택은 별도 규정 확인 필요
4. 건물 일부만 임대 시
   • 임대면적 비율로 안분하여 감가상각
5. 간이과세자도 감가상각 가능
   • 감가상각은 부가세와 무관하며 소득세 계산 시 필요경비로 인정

 

 

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